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정동영 “집값 거품 빼야 ‘헬조선’ 탈출 가능”

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조현진 기자
기사입력 2017-10-10

[신문고뉴스] 조현진 기자 = 국회 국토교통위 소속의 국민의당 정동영 의원(전주병 4선)은 ‘개성동영’이라는 별칭이 더 유명했다. 하지만 20대 국회에서 국토교통위에 소속된 정 의원은 지금 아파트투기 사냥꾼으로 불러도 손색이 없도록 모든 의정활동을 아파트값 안정화에 쏟고 있다.

    

그는 특히 서울의 집값은 물론 전국의 부동산 바람은 결국 강남의 아파트값에서 시작된다는 자료를 계속 발표하며 국민들에게 경각심을 심어주고 정부에는 대책마련을 촉구하고 있다.

 

▲ 이미지 제공 : 정동영 의원실    

 

이런 기조에서 정 의원은 10일 “집값 거품을 빼는 것은 ‘헬조선’ 탈출의 시작”이라면서 “30년간 강남아파트값 상승액 11억3천만 원은, 일반 월급생활자의 소득 중 지출을 뺀 저축금액으로 200년이 걸려야 모을 수 있는 돈”이라고 지적 하고는 “이 같은 ‘강남불패’는 격차와 불평등을 방조한 정부의 ‘정책실패’”라고 못 박으며 대책마련을 촉구했다.

    

이날 정 의원은 “정동영 의원실과 시민단체 경실련이 공동으로 1988년 이후 2017년 8월 현재까지, 서울 주요 34개 단지의 아파트 시세변화를 분석했다.”는 보도자료를 내고 이 자료를 통해 “이 시세분석은 강남과 강북의 격차는 언제 얼마만큼 발생했으며, 아파트 소유자와 무주택자(세입자)의 격차를 밝히고, 그 대안을 제시하고자 한다.”고 이유를 설명했다.

    

그리고는 “지난 30년 서울의 아파트값은 10배 상승했으며 이로 인해 주택 소유자와 무주택자의 자산격차도 갈수록 커지고 있다.”고 주장하고 “강남권(서초, 강남, 송파)의 상승은 강북보다 3배 가까이 높아, 주택 소유자 간에도 극심한 자산 격차도 심각했다.”고 밝혔다.

 

이어서 정 의원은 “지난 30년의 서울 아파트값 변화를 보면, 주택에 대한 상식이 변질되는 과정이었다.”며, “외환위기 이후 인위적인 경기부양으로 부동산 거품이 심각하게 발생했고, 그에 따른 격차도 커지면서 서민들의 삶은 더욱 팍팍해 지고 있다”고 말했다.

 

이날 정 의원이 발표한 분석자료에 따르면 1988년 서울 아파트값 평균은 평당(3.3㎡) 300만원이었다. 그리고 1991년 800만원으로 잠시 급등했지만 이후 10년간은 안정되었다. 이후 2000년 평균가격은 960만원으로 10년간 20%, 연 2% 상승에 그쳤다.

    

그러나 2000년 이후 7년간 급격한 가격 폭등이 발생했다. 이 시기 강남은 4배, 강북은 3배까지 가격이 폭등하여 자산 격차가 심각해졌다. 2007년 이후 분양원가 공개 등으로 거품이 빠지다가 박근혜정부가 들어선 2013년 이후 지금까지 급격한 상승세가 이어지고 있다.

 

이런 상황은 여전히 전체 국민의 40%, 서울 50%가 무주택자 세입자와 유주택자 특히 강남의 유주택자는 물론 다주택자와 자산 격차가 벌어질 수밖에 없었다. 그리고 세입자들의 집세지출 증가는 소득감소 폭도 증가하고 있다.

 

이를 자세하게 살피면 강남 25평 아파트값은 88년 7천만 원에서 2017년 8월현재, 12억 원으로 11억3천만 원이 상승했다. 주택소유자의 자산(불로소득)증가분이다. 강북은 88년 8천만 원에서 5억4천만 원으로 4억6천만 원이 상승했다. 강남의 절반 수준에도 못 미친다.

 

따라서 정동영 의원은 “30년간 상승금액 11억3천만 원은, 소득 중 지출을 뺀 저축금액으로 200년이 걸려야 모을 수 있는 돈이다. 왜 강남아파트 투기가 발생하는지 알려면, 아파트값 거품이 만들어지는 구조에 주목해야한다.”고 말했다.

    

특히 아파트값이 급등하기 시작한 2000년대 초반에는 5층 규모 저층이던 강남 도곡 주공아파트, 대치동 시영아파트, 잠실 주공아파트,등 5층 안팎의 저층 아파트 단지가 재건축 되면서, 30층 이상의 초고층 아파트가 들어서며 막대한 개발이익이 발생했다.

    

정동영 의원은 “불로소득에 대한 정부 대처가 없었다. 이미 분양가상한제, 개발이익환수조치 등의 버팀목이 없는 상태에서 투기 광풍이 불수 밖에 없었다. 이는 국가의 실패”라고 말했다.

 

정동영 의원은 “집값 거품을 빼는 것이 촛불광장의 명령이고, 지금 문재인정부가 할 우선 과제”라며, “집은 삶의 공간이지 투기의 대상이 아니다. 2000년 이전 집은 살기 위한 것이라는 상식이 오랫동안 주택정책의 기본이었다”면서 “지난 30년 동안의 서울 아파트값 변화를 살펴보는 것은, 우리사회 기본과 상식이 어떻게 변질되었는지 파악하는 과정이며, 집값 거품을 빼는 것은 기본과 상식의 회복을 의미하며 적폐청산과 촛불혁명의 시작이다”고 말했다.

 

한편 이날 정동영 의원은 또 “수십억대 초고가 아파트와 고급단독주택에 사는 부유층에 비해 일반 아파트에 사는 서민들이 부담하는 세금이 더욱 큰 것으로 나타났다.”면서 세금의 불평등도 지적했다.

    

정 의원은 이날 “국정감사를 준비하며 정부가 발표하는 주택의 개별공시가격과 부동산뱅크 월별시세를 비교했다.”면서 “분석결과 서울 주요 고급 단독주택은 40%대, 초고가 아파트 60%대, 일반 아파트 70%대 순으로 최대 20%, 평균 10% 시세반영률이 낮게 나타났다.”고 주장했다.

    

이날 정 의원이 발표한 자료에 따르면 지난 4월 68억원에 팔린 박근혜 전 대통령의 삼성동 자택의 공시가격은 29억원으로, 시세반영률이 43%에 불과했다. 이건희 삼성 회장의 자택역시 공시가격이 과거에 비해 많이 상승한 201억원이나 시세는 370억원 이상으로 추정되어 시세반영률은 53%였다. 고가 단독주택의 시세반영률은 여전히 아파트에 비해 턱없이 낮았다.

 

이에 대해 정 의원은 “공시가격은 주택 세금 부과를 위한 기준가격이다. 일반 서민이 초고가 주택에 사는 재벌회장, 부유층보다 상대적으로 세금을 더 내는 것을 바로잡아야 한다”고 말했다.

 

특히 “최근 재건축 시공사 선정으로 문제가 발생했던 반포주공 아파트 62평의 경우 평균시세 38억 원에 공시가격은 23억 원으로 시세반영률이 62%, 개포주공 15평형 역시 시세 16억에 공시가격은 9.7억 원으로 57%에 불과했다.”고 지적했다.

 

그러면서 “이에 반해 상대적으로 가격이 저렴한 상계주공 31평형의 경우 시세는 4.9억 원, 공시가격은 3.5억원으로 72%, 백련산 힐스테이트 42평형의 경우 시세 6억 원, 공시가격 4.5억원으로 시세반영률이 76%, 면목한신(101) 30평형도 시세 3.3억 원, 공시가격 2.5억 원으로 시세반영율이 76%로 나타났다.”면서 세금의 강남북 차이를 지적한 것이다.

 

아래는 정 의원측이 밝힌 1988년 이후 서울의 아파트값 변화를 통해 본 격차와 불평등 사례다.

 

지난 30년, 서울의 자산 거품으로 인한 격차와 불평등 현황 

 

1. 서울 아파트값 거품 생성과 자산 격차의 발생.

 

1988년 강남 아파트값은 평당 290만원, 강북은 320만원으로 강북이 강남보다 아파트값이 비쌌다. 90년대 중반까지 강남 아파트값이 오름세 속에 강북을 추월했으나, 격차는 그리 크지 않았다. 그러나 2000년 이후, 걷잡을 수 없을 만큼 가파르게 강남의 아파트값이 급등하기 시작했다. 2007년이 되면 회복 불가능할 정도의 큰 격차가 발생했다.

 

정권별 강남과 강북의 아파트값 변화를 보면, 노무현정부때 강남이 강북보다 1,310만원이 더 상승했다. 2000년 강북과 강남 각각 734만원, 1,180만원이던 아파트값은 2007년 2,029만원, 4,285만원으로 상승하여 아파트값 격차가 더 커졌다.

 

<1988년 이후 서울 아파트 가격 상승액>
(단위 : 만원/3.3)

<그림 1> 30년간 서울 아파트값 변동 추이와 격차.    

 

2000년 이후 강남은 이른바 강남 3구(잠실, 강남, 송파)를 중심으로 재건축 붐이 일었다. 5층의 저층 아파트들은 30층 안팎의 초고층으로 허가되어 건설되었다. 신도시로 개발한지 30년밖에 안된 새 도시 강남의 틀을 바꿀 만큼 막대한 개발이익이 넘쳐 나면서 돈이 강남으로 모여들게 되었다.

 

2. 강남 아파트 소유자와 무주택 세입자의 자산격차.

 

우리나라는 여전히 전체 국민의 40%, 서울은 50%가 무주택 세입자다. 87년 이후 주택 소유자와 무주택자의 자산격차는 아파트값 상승으로 격차가 벌어졌다. 강남 25평 아파트값은 88년 7천만원에서 2017년 8월 현재 12억원으로 11억3천만원이 상승했다.

 

87년 이후 강남 유주택자(11.3억 증가)와 무주택자(3억 지출)와의 격차는 143천만원
(단위 : 만원/호)

<그림 2> 강남권 유주택자와 무주택 세입자 자산변화 추이 

주1) 공급면적 25평 기준이며, 금융비용(손실)은 88년 이후 발생한 누적치

2) 2011년 이후 전월세 전환률은 한국감정원 자료를 준용하며, 2011년 이전은 7% 적용

3) 전월세값 마련에 따른 금융비용은 4% 적용

    

무주택 세입자의 경우 30년 동안 누적 주거비용 손실을 감안하면, 강남아파트 소유자와 무주택 세입자의 자산격차는 14억3천만원으로 늘어난다. 강남 11억3천만원의 상승 금액은 200년 동안의 저축액에 해당하는 금액이다.

 

88년 이후 현재까지 30년간 무주택자의 경우 월세 비용으로 부담한 비용(전세는 금융비용)만 2억원(전세), 3.5억원(월세)이다. 결과적으로 강남에 아파트를 소유한 유주택자와 무주택의 경우 주택가격의 상승으로 얻은 불로소득과 자산격차는 전세는 13억3천만원, 월세는 14억3천만원이나 된다.

 

3. 대한민국은 부동산 공화국인가? 국민 1%를 위한 부동산 거품은 어떻게 만들어졌나.

 

강남 아파트를 투기의 대상이 되게 한 힘은 무엇일까. 개발로 인한 사회적 편익이 증가된 자연스러운 현상으로는 급격한 자산 격차를 다 설명할 수 없다. 겉으로는 일부의 투기가 표적이 되지만, 졸부를 양산해낸 시점은, 2000년 이후 정부의 인위적인 부동산 경기부양 정책과 맞아 떨어진다.

 

<1> 박근혜 정부까지 정권별 강남 아파트 가격 상승 비교
(단위 : 만원/)

구 분 강남권
평당 상승액 25평 기준
노태우 정부 479 1 1,964
김영삼 정부 278 6,957
김대중 정부 932 2 3,294
노무현 정부 2,234 5 5,841
이명박 정부 (- 634) (-1 5,846)
박근혜 정부 863 2 1,575
4,152 10 3,800

    

‘땅과 집’은 역대 정부의 경기 부양 수단으로 전락했다. 이제 강남은 서울과 수도권 뿐 아니라 대한민국 부동산 거품의 진원지이자, 자산 불평등의 상징이 되었다.

 

과거 정부 주택정책은 기성세대의 탐욕을 자극했고, 강남불패의 신화는 “땅과 집”을 투기의 대상에서 선망의 목표로 전환시킬 만큼 위력적이게 되었다.

    

2000년 초 저층아파트를 초고층화를 허가하면서 발생한 강남 재건축과 비슷한 유형의 재건축 바람이 2012년부터 지속적으로 반복되고 있다. 2000년 당시엔 외환위기로 인한 규제 완화가 경기 부양을 목적으로 한 정부 정책과 맞물려 있었다. 2017년 새 정부가 들어선 현 상황 역시 박근혜 정부에서 부동산 거품을 발생시킨 경기 부양과 대대적인 규제완화 등이 닮아 있다.

    

이명박 정부에서 잠시 주춤했던 아파트값은 박근혜정부에서 다시 폭등했다. 원인은 2007년 도입했던

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